Có đáng mua bất động sản ở Montenegro không và làm thế nào tốt nhất để làm điều đó?

Thời thơ ấu, chắc hẳn nhiều người đã từng mơ ước có một ngôi nhà ven biển, vì được sống trong một resort quá lãng mạn. Người lớn đôi khi mua bất động sản như vậy không phải để sống lâu dài ở đây hoặc để đi nghỉ mà không cần lo lắng về việc đặt chỗ, mà để kiếm tiền bằng cách cho thuê nhà ở. Cùng một Montenegro hàng năm đón lượng khách du lịch nhiều hơn gấp nhiều lần so với lượng người sống ở đây, điều đó có nghĩa là sẽ có nhu cầu liên tục về một căn hộ có vị trí tốt trong mùa và nó có thể nhanh chóng được đền đáp.

Nghiên cứu các đặc điểm của bất động sản ở Montenegro, cần lưu ý rằng các căn hộ và nhà ở ở quốc gia này có thể có một số lợi thế rất lớn. Hãy xem xét những vấn đề chính liên quan đến phần lớn nhà ở để bán.

• Nhu cầu về nhà ở cho thuê ngắn hạn ở Montenegro đang tăng nhanh trong những năm gần đây và không có điều kiện tiên quyết cho việc giảm nhu cầu. Năm 2017, lần đầu tiên lượng du khách đến cả nước vượt mốc 2 triệu lượt và tiếp tục tăng trưởng ổn định. Giá cả thấp so với nhiều khu nghỉ dưỡng khác đã thu hút khách du lịch đến đây, và nhà nước cũng đã thiết lập chế độ miễn thị thực với hầu hết các nước láng giềng và nhiều nước thời hậu Xô Viết. Kết quả là 20% khách đến từ Serbia, Nga và Ukraine cùng cung cấp số lượng như nhau, có tới 10% khách do Bosnia và Herzegovina cung cấp, nhưng những du khách giàu có từ Tây Âu cũng đến đây.

• Sự hấp dẫn đầu tư của lĩnh vực nhà ở của đất nước là tốt vì các quy tắc minh bạch và thực tế đã được hình thành cho các nhà đầu tư nước ngoài, gợi nhớ một cách nổi bật về Liên minh châu Âu mẫu mực trong lĩnh vực này. Ngoài ra, đất nước này chỉ sau khi giành được độc lập vào năm 2006 mới nhận ra rằng họ có thể kiếm được bao nhiêu từ du lịch, bởi vì ở đây một lượng lớn nhà ở đã được xây dựng sau ngày đó. Điều này có nghĩa là có rất nhiều tòa nhà mới được xây dựng bằng công nghệ hiện đại, thêm vào đó, việc tìm mua căn hộ trống không thành vấn đề.

• Nếu muốn, bạn có thể tìm thấy nhà ở tương đối rẻ ở Montenegro - ở đây giá trung bình cho mỗi mét vuông thậm chí không xấp xỉ. Tất cả phụ thuộc vào một số đặc điểm cụ thể, ví dụ, giá trị lịch sử của một tòa nhà làm tăng thuế quan, nhưng sự hiện diện của một khu đất gần đó cho một sự phát triển đầy hứa hẹn sẽ làm giảm giá đáng kể. Do đó, chính xác cùng một nhà ở cách nhau 300 mét có thể có giá khác nhau. Ngoài ra, giá cả còn ảnh hưởng bởi yếu tố địa lý - ở Budva biển danh giá nhà ở là đắt nhất, phần còn lại của bờ biển rẻ hơn một chút, nhưng ở vùng hẻo lánh thì giá thấp hơn nhiều, mặc dù núi ở đây cũng đẹp. .

• Chính sách thuế và công xã ở Montenegro cũng chỉ góp phần mua nhà ở tại đây. Ví dụ, khi mua một căn hộ trên thị trường thứ cấp, thuế sẽ chỉ là 3% giá vốn, nhưng nếu người bán là chính chủ đầu tư, thậm chí việc trả quá mức như vậy sẽ không xảy ra. Thuế hàng năm cho chủ sở hữu dao động từ 0,1% đến 1% giá mỗi mét vuông ở khu vực này, nhưng dù sao thì con số này cũng không nhiều.

• Đầu tư không chỉ giới hạn ở đầu tư phát triển nhà ở - các nhà đầu tư lớn hơn đang xây dựng cơ sở hạ tầng như trường học dạy tiếng Anh hoặc tiếng Nga, cảng du thuyền và nhiều tiện nghi khác. Tình hình được cải thiện như vậy càng góp phần khiến khách du lịch đến đây ngày một đông, đồng nghĩa với việc cho thuê nhà ở tại đây sẽ càng sinh lời hơn.

• Montenegro được coi là một trong những quốc gia thân thiện với môi trường nhất., bởi vì không có ngành công nghiệp nghiêm túc ở đây, và do đó, sự phát triển hơn nữa của tiềm năng du lịch dường như là khá tự nhiên.

Đương nhiên, cũng có một số nhược điểm nhất định, nhưng chúng tương đối ít và đối với nhiều người, chúng không đáng kể. Tuy nhiên, đối với bạn, chúng có thể trở thành một nhược điểm nghiêm trọng, do đó chúng tôi cũng sẽ xem xét chúng.

• Montenegro có tư cách chính thức của một ứng cử viên gia nhập Liên minh Châu Âu, nhưng vẫn chưa trở thành một, và không thể nói rằng điều này sẽ xảy ra sớm. Đối với nhiều nhà đầu tư từ thời hậu Xô Viết, việc mua nhà ở nước ngoài cũng rất hữu ích trong bối cảnh việc nhận thị thực Schengen được đơn giản hóa, đồng thời sở hữu một căn hộ ở một quốc gia EU, bạn có thể xin giấy phép cư trú và sau đó xin cấp hộ chiếu.

• Montenegro có một quá khứ xã hội chủ nghĩa cấp tỉnh nổi bật - mặc dù có những đổi mới nhưng cơ sở hạ tầng, so với Tây Âu, vẫn còn khập khiễng. Ví dụ, trên thực tế không có hệ thống sưởi tập trung nào trên toàn quốc, mặc dù vào mùa đông, ngay cả trên một bờ biển tương đối ấm, nhiệt độ chỉ từ 3-7 độ C.

Theo thông lệ, người dân địa phương thường sưởi ấm cơ sở bằng máy điều hòa nhiệt độ, nhưng ở đây lưới điện đã có thể hỏng - việc tắt máy do tải cao điểm vẫn không phải là điều lạ. Trong số những điều khác, tâm lý và sự đào tạo của nhân viên địa phương chỉ là thứ nằm giữa châu Âu được ca tụng và thực tế khó coi của chúng ta, có thể khiến một số khách du lịch giàu có sợ hãi.

Như đã đề cập ở trên, nhà nước tiếp cận việc phát triển cơ sở hạ tầng du lịch một cách có tổ chức - ít nhất các lô đất đã được trao cho các nhà phát triển tư nhân, và những người này, muốn thu lại số tiền đã bỏ ra, đã vội vàng xây dựng một lượng lớn nhà ở. Một mặt, sự phong phú của những lời chào mời đáng lẽ phải dẫn đến sự giảm giá bất động sản nhất định, nhưng trong trường hợp của Montenegro, chúng ta thấy rằng ở đây các khoản đầu tư đã bắt đầu có lãi.

Thực tiễn cho thấy rằng Khi mua nhà ở Montenegro, bạn không nên tự mình tìm kiếm đối tượng để mua mà hãy tìm kiếm sự giúp đỡ từ các chuyên gia tư vấn địa phương.... Bản thân bạn thậm chí khó có thể hiểu đại khái tại sao một ngôi nhà đắt lại có giá cao như vậy, và bằng cách chọn một ngôi nhà rẻ hơn, bạn sẽ không chắc rằng mình biết về tất cả những rủi ro khi mua như vậy.

Các chuyên gia lưu ý rằng trong những năm gần đây, nhu cầu ngày càng tăng đang thúc đẩy các chủ đầu tư và họ cố gắng hoàn thiện cơ sở vật chất đang xây dựng càng sớm càng tốt, điều này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Xét rằng động đất thường xuyên xảy ra ở quốc gia miền núi này, nên suy nghĩ nhiều lần trước khi mua một căn hộ trong một tòa nhà mới "chưa hoàn thành".

Ngoài ra, không có gì lạ khi nghe những lời phàn nàn rằng các công trình nằm dưới chân núi ngày càng có xu hướng cuộn dần, thậm chí sụp đổ.

Đối với dòng thứ nhất, việc mua nhà ở đây sẽ khó hơn gấp nhiều lần, nếu chỉ vì ở đây nhu cầu của người nước ngoài giàu có đặc biệt cao. Vài năm trước, một số phương tiện truyền thông phương Tây có ảnh hưởng đã viết rằng khoảng 14% toàn bộ lãnh thổ của Montenegro đã được mua bởi người nước ngoài, và có thể cho rằng họ chủ yếu quan tâm đến bờ biển. Tuy nhiên, thậm chí có những lựa chọn ở đây, chỉ cần chuẩn bị sẵn sàng để bỏ ra một số lượng rất đáng kể.

Thị trường nhà ở Montenegro có một phạm vi rất lớn về giá cả - có quá nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá. Lấy ví dụ về kho nhà ở - bạn có thể mua một căn hộ trong cả một tòa nhà cao tầng cũ, về cơ bản không khác biệt so với một tòa nhà thông thường của Liên Xô, và trong một tòa nhà tương đối mới, được xây dựng từ những ngày độc lập, lấy tính đến tất cả các yêu cầu xây dựng hiện đại.

Một lần nữa, ở đâu đó ở vùng núi hoặc thậm chí ở thủ đô Podgorica, giá cả có thể hơi thấp hơn mức trung bình, nhưng câu hỏi lớn là khoản đầu tư như vậy sẽ mang lại bao nhiêu, bởi vì số liệu thống kê cho thấy phần lớn khách du lịch nước ngoài không vội vã như vậy. nhiều núi cũng như biển.

Tất cả những yếu tố này không cho phép chúng ta xác định giá trung bình trên một mét vuông - chính xác hơn là có thể tính được, nhưng trên thực tế nó không mang lại lợi ích gì, vì nó có thể rẻ hơn và đắt hơn nhiều. Nếu bạn vẫn quan tâm và muốn có ít nhất một ý tưởng chung về số tiền bạn nên tính, bạn nên biết rằng 40 nghìn euro là số vốn tối thiểu cho phép bạn mua một studio nhỏ 20 mét vuông.

Căn hộ loại nhỏ dành cho gia đình có diện tích khoảng 50 mét vuông sẽ có giá 60 nghìn như vậy.

Nếu bạn quan tâm đến một ngôi nhà với một khu đất, chi phí phần lớn sẽ được xác định bởi tòa nhà, chứ không phải lãnh thổ. Ví dụ, một ngôi nhà 60 mét trong sân 200 mét vuông có thể có giá khoảng 80 nghìn euro, nhưng một biệt thự rộng rãi 200 mét vuông với một lô đất 300 khác sẽ có giá 170 nghìn.

Sự chênh lệch về giá không chỉ phụ thuộc vào vị trí gần biển mà còn phụ thuộc vào vị trí địa lý cụ thể. Trước hết, ở bất kỳ khu vực nào, tầm nhìn từ cửa sổ được đánh giá rất cao, nhà ở được coi là đặc biệt ấn tượng, từ đó có thể nhìn thấy rõ ràng cả núi và biển.

Một cách tự nhiên, một phần thưởng lớn là khu vực địa phương có lối đi riêng ra biển, lý tưởng nhất - bãi biển riêng của họ, nơi mà người ngoài, ngoại trừ theo lời mời của gia chủ, không thể lấy được.

Nếu chúng ta nói về các khu vực, thì trong số những nơi hàng đầu thường được gọi là Budva Riviera (vùng phụ cận của khu nghỉ mát Budva) và Boko-Kotorska (bờ biển của Vịnh Kotor, bao gồm cả Tivat).

Bạn có thể cố gắng tiết kiệm tiền bằng cách chọn chỗ ở ở đâu đó trên Barskaya Riviera hoặc thậm chí ở khu vực lân cận Ulcinj. Đồng thời, bạn cần hiểu rằng chi phí của nó thấp hơn là có lý do - có ít cơ hội giải trí dành cho giới thượng lưu hơn, khách du lịch không quá háo hức đến đó, và do đó lợi nhuận có thể sẽ không cao như vậy.

Như đã thấy rõ ở trên, tất nhiên, quyền công dân của Montenegro để mua bất động sản trong nước là không bắt buộc - trên thực tế, nhà nước quan tâm đến việc người nước ngoài đầu tư tiền của họ vào đây, và do đó đơn giản hóa thủ tục hết mức có thể. Hơn nữa, mặc dù triển vọng và thời điểm gia nhập Liên minh châu Âu của Montenegro vẫn chưa hoàn toàn rõ ràng, nhưng nhiều người ngày nay dường như nhận được hộ chiếu của quốc gia này như một cách tốt để sớm trở thành công dân của Liên minh châu Âu.

Một điều nữa là mọi thứ không đơn giản như vậy ở đây - Montenegro hỏi khá nhiều về việc bán hộ chiếu thực tế. Để mua bất động sản ở vùng hoang dã để lấy giấy tờ, bạn sẽ phải trả từ 250 nghìn euro, và ở khu vực phát triển - từ 350 nghìn, và 100 nghìn khác trong mọi trường hợp phải được chuyển vào tài khoản của chính nhà nước. Hơn nữa, tùy chọn này không được cung cấp cho tất cả mọi người - trong vòng ba năm kể từ khi ra mắt chương trình (2018-2021), sẽ cần phải nộp đơn đăng ký và chỉ 2.000 người may mắn sẽ được chọn từ tất cả những người đăng ký được phép tham dự.

Trong trường hợp không có số tiền lớn, bạn có thể đi một chặng đường dài hơn, trước đó đã nhận được giấy phép cư trú trong nước. Nếu bạn mua nhà ở đây, bạn sẽ được cấp giấy phép cư trú tạm thời, chỉ có giá trị trong một năm - trong thời gian này, bạn cần phải có chỗ đứng và có thêm lý do để ở lại. Nếu bạn chưa tìm được việc làm và chưa ràng buộc mình trong hôn nhân với người bản xứ, bạn có thể làm mà không cần thị thực chỉ khi đối tượng đã mua có giá hơn 40 nghìn euro - sau đó bạn có thể gia hạn giấy phép cư trú của mình.

Bất kể loại bất động sản nào bạn quyết định mua ở Montenegro - một căn hộ, một lô đất hay một ngôi nhà - giao dịch của bạn sẽ bắt đầu bằng một thỏa thuận sơ bộ. Nó không nói nhiều - nó mô tả các điều kiện để kết thúc một giao dịch (cái gì, ở đâu, khi nào, với giá bao nhiêu, từ ai và cho ai), xem xét phương thức và điều khoản thanh toán, đồng thời quy định số tiền ký quỹ, thường là khoảng 10% giá trị thỏa thuận của vật được mua. Số tiền đặt cọc cụ thể phải được chuyển cho chủ sở hữu trước đó, người có nghĩa vụ xuất biên lai cho việc này rằng anh ta đã nhận số tiền theo quy định trong thỏa thuận sơ bộ.

Sau đó, hợp đồng mua bán chính được ký kết, để đăng ký hợp pháp chỉ nên áp dụng cho các văn phòng công chứng tiểu bang của Montenegro - đây là các quy định của đất nước. Đã có những điểm đáng chú ý hơn được đánh dấu ở đây - ngoài những gì đã được mô tả ở trên, cần đề cập, ví dụ, người bán đồng ý đăng ký lại đối tượng cho một người khác.

Như đã nêu ở trên, khi mua nhà trên thị trường thứ cấp cho công dân của các nước hậu Xô Viết, mức thuế là 3% số tiền. Nhìn chung, như thực tế cho thấy, thuế, hỗ trợ pháp lý và đăng ký lại cùng nhau làm tăng chi phí khoảng 5%, vì vậy khi lựa chọn bất động sản, bạn cũng nên tính đến mức chênh lệch như vậy.

Điều khoản mà người bán sẽ không có gì chống lại việc cấp lại là quan trọng vì lý do bất kỳ chủ sở hữu mới nào, về mặt logic, nên đăng ký ngay lập tức việc mua lại trong địa chính tiểu bang cho chính mình... Tuy nhiên, theo luật pháp Montenegro, điều này có thể được thực hiện không phải bất cứ lúc nào trong tương lai, mà là trong 30 ngày đầu tiên kể từ ngày giao dịch. Tốt hơn là không nên thử nghiệm những gì sẽ xảy ra nếu việc hợp pháp hóa không xảy ra trong khung thời gian đã đề xuất, và để không có vấn đề không cần thiết đối với người bán đã “thay đổi ý định” và đặt vấn đề Điều khoản về sự đồng ý gia hạn của anh ấy được ghi rõ trong hợp đồng.

Nếu bạn đang mua một lô đất tự do, có kế hoạch tự mình phát triển, thì điều đáng cân nhắc là ở Montenegro, cách xa tất cả các khu đất đều liên quan đến việc phát triển thêm. Có thể có nhiều lý do tại sao một địa điểm cụ thể, theo quan điểm của pháp luật, không phù hợp để xây dựng, nhưng bạn sẽ khó có thể thay đổi trạng thái này của lãnh thổ và bất kỳ tòa nhà nào do bạn dựng lên do thiếu hiểu biết hoặc xấc xược sẽ bị coi là bất hợp pháp và có thể bị phá dỡ ...

Nhiều đồng hương của chúng tôi, dự định mua bất động sản ở Adriatic, quyết định bán bất động sản "thừa" ở quê hương của họ để kiếm tiền. Việc chia một thủ tục thành hai giai đoạn sẽ làm chậm trễ quá trình và liên quan đến nhiều thủ tục giấy tờ, đó là lý do tại sao một số nhà đầu tư tiềm năng thậm chí không muốn xem xét một ý tưởng như vậy, cho rằng nó quá khó thực hiện. Trên thực tế, vấn đề có thể được giải quyết dễ dàng hơn một chút so với tưởng tượng.

Có các cơ quan bất động sản quốc tế cung cấp dịch vụ trao đổi, ví dụ, bất động sản Nga cho bất động sản Montenegro. Thay vì hai giao dịch riêng biệt, mỗi giao dịch có thể mất nhiều thời gian, một giao dịch và khá nhanh được đề xuất, vì bạn không tìm kiếm người mua bất động sản Nga hoặc người bán bất động sản ở Montenegro - đây là, hãy xem xét, cùng một pháp nhân. Kết quả là, bạn có thể không bao giờ có tiền trong tay, nhưng bạn không đợi cho đến khi vật bạn bán sẽ được mua - các chuyên gia chỉ cần đến địa chỉ được chỉ định và ước tính căn nhà hoặc căn hộ mà bạn cung cấp có thể có giá bao nhiêu.

Do hợp tác với một công ty nghiêm túc, bạn có thể đơn giản hóa quá trình đăng ký lại, ngay cả khi nó "ăn" một phần ngân sách... Hơn nữa, các dịch vụ như vậy thường chỉ hoạt động đối với Moscow, St.Petersburg và các thành phố lớn khác, nơi có nhu cầu về bất động sản.

Câu trả lời cho các câu hỏi về việc mua bất động sản ở Montenegro được đưa ra trong video sau đây.